ת"א 42129-04-13 ויזגאן ואח' נ' בן דוד (21/12/2015)

 

 

המתווך הציג את מחיר הדירה כסכום גבוה יותר ושלשל את ההפרש בין התמורה

שקיבלו המוכרים לבין הסכום ששילמו הרוכשים לכיסו, בטענה שמדובר בדמי יזמות.

בית המשפט חייב את המתווך להחזיר לרוכשים 67,500 ש"ח.

 

רוכשי דירה פנו למתווך מקרקעין בעקבות מודעה שפרסם באינטרנט למכירת דירה.

תחילה הציע המתווך את הדירה תמורת 745,000 ₪, אולם בהמשך הסכימו המוכרים להפחית את מחיר הדירה ל-710,000 ₪, כאשר לסכום זה נקבע שיתווסף 20,000 ₪ עבור דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד שיטפל בעסקה מטעם שני הצדדים.

בהמשך הציג המתווך לרוכשים מצג לפיו המוכרים דורשים כי המחיר שיירשם בהסכם המכר יהיה על סך של 650,000 ₪, כאשר יתרת התמורה עד 710,000 ₪ (60,000 ₪) תשולם למוכרים במזומן. בנוסף, ביקש המתווך כי דמי התיווך ושכר טרחת עוה"ד בסך 20,000 ₪ גם הם ישולמו במזומן. התשלומים האמורים בסך כולל של 80,000 ₪, ביקש המתווך לקבל לידיו ביום חתימת ההסכם. המתווך הזהיר את הרוכשים שלא ישוחחו עם המוכרים על הסכום שהוסכם לתשלום, שכן הם כועסים מאוד ועלולים לבטל את העסקה. 

ביום חתימת החוזה העבירו הרוכשים למתווך סך של 80,000 ₪ במזומן, בטענה כי 5,000 ₪ הועבר לעו"ד אשר ייצג את הצדדים במסגרת העסקה, ו-15,080 ₪, הועברו למתווך עבור שירותי התיווך שנתן לרוכשים.

לאחר כניסת הרוכשים לדירתם, הם גילו כי המוכרים קיבלו לידם סכום של 650,000 ₪ בלבד, וזאת על אף שהרוכשים שילמו על הדירה עצמה סך של 710,000 ₪.

שפנו הרוכשים למתווך הוא סירב להחזיר להם את יתרת הסכום.

 

הרוכשים (התובעים) הגישו תביעה כנגד המתווך בבית משפט השלום בחיפה וביקשו את השבת הפרש הסכום ששולם למתווך ללא ידיעתם, בתוספת עלויות ריבית ששילמו עבור סכום זה.

דרישה זו הסתמכה על הטענה שהמתווך פעל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים במקרקעין, שקובע כי עליו לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כלפי לקוחותיו. כמו כן, טוענים הרוכשים כי העובדות הנדונות לעיל מקימות להם עילת תביעה אף מכוח עוולת התרמית שבפקודת הנזיקין, וכן מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

 

המתווך (הנתבע) הכחיש את טענות הרוכשים וטען כי הרוכשים הסכימו לשלם מחיר כולל של 730,000 ₪ בעבור הדירה, כאשר בתוך הסכום הנדון נכללים דמי תיווך, דמי יזמות ושכר טרחת עו"ד. המתווך מוסיף כי ההסכמות בינו לבין מוכרי הדירה, אינן מעניינם של הרוכשים.

בתחילת ההליך המשפטי המתווך הכחיש שקיבל לידיו סכום של כ-80,000 ₪ מהמוכרים ורק בהמשך הודה בכך. בהודעת ההבהרה שכתב ב"כ המתווך, כשמונה חודשים לאחר שהוגש כתב ההגנה, הוא ציין כי הסך של 80,000 ₪ אכן שולם.

המוכרים אף ציינו בעדותם כי רצו למכור את הדירה סכום גבוה יותר (מ-650,000 ₪ שקיבלו בפועל) אך לא הצליחו. ובסכום שמכרו הם למעשה הפסידו, לאור המעשה של המתווך.

יתר על כן, בהסכם התיווך נכתב כי סכום העסקה הוא 747,000 ₪, והמתווך הודה כי סכום זה אינו כולל את דמי התיווך ושכר טרחת עוה"ד.

אמינותו של המתווך אף התערערה לאור גרסתם של הרוכשים והמוכרים לפיה המתווך אסר עליהם לשוחח בניהם. המסקנה היחידה שעלתה בדעת השופט היא שהמתווך חשש שמא מגעים אלו יחשפו וישבשו את תוכניתו לקבל "דמי יזמות". 

 

החובות המוטלות על מתווך

בית המשפט בחן את סעיף 8(א) לחוק המתווכים, אשר קובע כי: "מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

לדעת בית המשפט, מימוש חובת תום הלב של המתווך בקיום הסכם תיווך, משמעה בין היתר, כי המתווך לא ישלשל לכיסו חלק מהתמורה המוסכמת ששילמו הרוכשים למוכרים מבלי ליידע אותם ולקבל את הסכמתם לכך שסכום זה יגיע הלכה למעשה לכיסו שלו. קיומו של הפרש בין הסכום ששילמו הרוכשים לסכום שקיבלו המוכרים, לא כל שכן הפרש כה משמעותי כמו במקרה דנן, הוא בבחינת מידע מהותי ורלוונטי שעל המתווך היה לגלות לרוכשים ולקבל את אישורם לכך.

משכך קבע בית המשפט כי המתווך הפר את חובת הנאמנות בה הוא חב במסגרת היותו מתווך בעסקת המכר.

 

בית המשפט – יש להבדיל בין דמי יזמות לדמי תיווך

לעמדת בית המשפט תיווך הוא למעשה יזמות בעסקאות מקרקעין, אולם ליזם שעוסק בעסקאות מקרקעין להבדיל ממתווך, ישנם מאפיינים מסוימים נוספים, למשל - קידום העסקה, מרכיבי העסקה, חיסכון במיסים לצדדים, שיפוץ הנכס וכיוצ"ב – בכל אלה יש כדי להציב את אותו אדם, כאדם אשר עיסוקו ביזמות... לפיכך זכאי הוא, על פי סעיף 46 לחוק החוזים לשכר ראוי העולה על שכרו של מתווך – והעולה לכדי שכר ראוי כיזם.

דהיינו על מנת שיזם יזכה בדמי יזמות יש צורך כי ייתן שירות נוסף שאין חלק מהפעולות שמתווך עושה ושיתרום אף הוא לקידום העסקה.

במסגרת העדויות המתווך טען כי תפקידו בהתייחס לרוכשים היה: "להראות להם את הדירה, להסביר להם כמה עולה דירה ואת כל התנאים שעומדים מסביב לקנות את הדירה וביום הראשון אמרתי להם אם אתם לא קונים את הדירה אני קונה את הדירה".

בהמשך נשאל המתווך עבור מה הוא מקבל דמי יזמות, והשיב כי: "עבור זה שהייתי צריך לקנות את הבית ואמרתי לקונים מהיום הראשון", דהיינו בשל "כרית הביטחון" שנתן למוכרים.

משכך, בתביעה זו תרומתו של המתווך לביצוע העסקה, בכללותה, מתבטאת במסירת מידע ובהעברתו בין הרוכשים למוכרים בעניין העסקה הנרקמת בניהם לצורך מכירתה של הדירה, ואין המדובר אלא בפעולות שהם במובהק במסגרת תפקידו של מתווך, ואין בהבטחה לרכישת הדירה במידה ולא ימצא קונה משום פעולה יזמית כלשהי. על כן, שאין בתרחיש תאורטי זה כדי להצדיק את העובדה שהמתווך קיבל לידיו מעבר לחלקו בדמי התיווך כמעט 7% נוספים מערך הדירה.  

לפיכך קבע בית המשפט כי פועלו של המתווך מצדיק לכל היותר קבלה של דמי תיווך ולא  דמי יזמות.

 

עשיית עושר ולא במשפט

חוק עשיית עושר קובע שלושה יסודות להתגבשותה של עילה על פיו, והם: התעשרות, שבאה לזוכה מן המזכה, שלא על-פי זכות שכדין.

היסוד הראשון – התעשרות -  קבלת סכום של כ-45,000 ₪ בנוסף לדמי התיווך להם זכאי המתווך, מהווה ללא כל ספק התעשרות מצדו.

היסוד השני – ההתעשרות באה לזוכה מן המזכה. בנסיבות המקרה שבפנינו אין חולק כי ההתעשרות באה למתווך מהרוכשים ועל חשבונם.

היסוד השלישי – שלא על פי דין – לגישת בית המשפט משלא נחתם חוזה בין המתווך לרוכשים באשר לדמי היזמות, למתווך אין זכות שבדין להחזיק בסכום הנדון.

לפיכך התובע קיבל, שלא בהתאם לזכות שבדין, טובת הנאה – בדמות סכום של 45,000 ₪ מהרוכשים. משכך, גם במצוות סעיף 1 לחוק עשיית עושר, שווי הטבה זו על המתווך להשיב לרוכשים.

 

פסק הדין

לאור האמור, בית המשפט קיבל את התביעה כנגד המתווך וחייב אותו להשיב לרוכשים סך של 44,840 ₪, ולשלם לרוכשים סך של 7,000 ₪ עבור עוגמת הנפש שנגרמה לרוכשים, הוצאות משפט בסך של 4,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ – סה"כ 67,540 ₪.

 

מסקנות פסק הדין

שמרו תמיד על אמון הלקוחות, ונהגו בהגינות.

הקפידו לפנות לקבלת ייעוץ משפטי במידת הצורף!

 

לכל שאלה אתם מוזמנים לפנות לעורך דין בדף צור קשר.

 

למאמרים וטיפים נוספים בדיני תיווך לחץ כאן.

 

 

האמור להלן אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעו"ד על מנת לעמוד על מלוא הזכויות. כל הפועל עפ"י האמור להלן בלבד מבלי להיוועץ בעו"ד, עושה זאת על אחריותו הבלעדית ומוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה כנגד כותב ו/או בעלי האתר.