מקרקעין | רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מסובכת ומורכבת, אף יותר מרכישת דירה "יד שניה". העסקה כוללת סוגיות משפטיות מורכבות הדורשות התייחסות וטיפול, ומחייבת התייחסות לפער הכוחות המשמעותי שקיים בין הרוכשים לקבלן.
כדי לסייע לכם להגשים את החלום של רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן, אשר יסייע לכם בהליך.
היתרון ברכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה שאתם מגדירים וקובעים איך היא תיראה.
מנגד, אתם למעשה רוכשים דירה "על הנייר", ולכן חשוב מאוד לבדוק את הנייר שאתם חותמים עליו, תוך הבטחת זכויותיכם.
ריכזנו עבורכם נקודות חשובות לבדיקה בעת רכישת דירה מקבלן:
בדיקת הדירה ואזור המגורים
הסביבה
תחילה בחרו את הסביבה שאתם רוצים לגור בה. סיירו באזור ודברו עם השכנים. בדקו כיצד הסביבה מספקת את הצרכים החשובים לכם: חינוך, תחבורה ציבורית, בתי כנסת, רפואה וכדומה.
הבנייה המתוכננת באזור
חשוב לבדוק האם מתוכננת בנייה באזור, האם מתוכנן כביש, או אולי מרכז מסחרי.
כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית ולבדוק את התוכניות הקיימות לאזור ובייחוד את התוכניות העתידות. ניתן להעזר בעו"ד לצורך כך.
כמו כן, יש לבדוק מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון: מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל.
הדירה
בדיקת מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני.
בדיקת העסקה
הקבלן - מי הקבלן? האם מדובר בקלן רשום ובעל סיווג מתאים?
האם יש היתר בניה? האם ההיתר מאפשר את בניית הדירה שלכם?
כמה דירות יהיו בבניין? מה הקומה שלכם ביחס לבניין?
המוכר - האם רשום כבעלים? האם המוכר הוא רק יזם או גם הקבלן המבצע? מי נותן לכם את האחריות?
האם מדובר בעסקת קומבינציה שהבעלים נתנו הסכמה למוכר למכור את הדירה אותה אתם רוכשים?
אם מדובר בעסקת התחדשות עירונית - האם ההסכם לא בוטל והאם אין הליכים משפטיים בין הקבלן המוכר לבעלים?
מיסוי מקרקעין
מס רכישה - האם אתם זכאים למדרגות מס נמוכות של דירה יחידה?
גם אם קיימת דירה נוספת בבעלותם יתכן ותהיו זכאים לפטור.
חשוב להיועץ בעו"ד בעל התמחות בתחום מיסוי המקרקעין לפני הרכישה.
קביעת לוח תשלומים
חשוב לקחת בחשבון את סכום ההון העצמי שיש לכם וסכום המשכנתא אותו תרצו לקבל.
בדר"כ תשלומי התמורה צמודים למדד תשומות הבניה. חשוב להבין כי לתמורה הרשומה בחוזה המכר תתווסף ההצמדה הנ"ל שעלולה להגיע לעשרות אלפי ש"ח. ככל והתשלום יותר רחוק כך הסיכון להצמדה של סכום התמורה גבוה יותר.
הבטחת השקעות ותשלומים
בדיקת הבטחונות בהתאם לחוק המכר.
קבלת הדירה
מה צריך לבדוק?
מה המשמעות של פרוטוקול המסירה?
מה קורה אם לא הופעתי למועד המסירה?
אחריות הקבלן
תוך כמה זמן צריך הקבלן לתקן ליקויים?
האם אני חייב לקבל חזקה בדירה אם עדיין לא תוקנו כל הליקויים?
אני משלם לעו"ד של הקבלן. למה אני צריך עוד עו"ד מהצד שלי?
שימו לב! העו"ד של הקבלן מטפל אך ורק בהליכים רישומיים של הנכס אותו רכשתם.
הוא לא מעניק לכם ליווי וייעוץ משפטי בקשר להסכם שאתם חותמים עליו, כי פשוט אסור לו לעשות זאת.
ברכישת דירה מקבלן אתם רוכשים לרוב נכס שהוא על הנייר, וחשוב להבין היטב מה כתוב על הנייר עלוי אתם חותמים.
חוזי המכר של דירות חדשות הנרכשות מקבלן הם יותר מורכבים מחוזי מכר יד שנייה, היות והרכישה מתבססת לרוב על התחייבות עתידית של הקבלן לבניית הפרויקט. יש דרך ארוכה בין החתימה על חוזה הרכישה ועד שתקבלו את מפתחות הדירה, וגם שם לא נגמרת הדרך, שכן הקבלן צריך להעמיד לרשותכם שירות של אחריות בדק, שגם נושא זה חייב בדיקה במסמכי החוזה.
לאור האמור, חשוב מאוד לבדוק את מסמכי העסקה, בכדי להפחית סיכונים ולתת מענה לסיטואציות לא מתוכננות.
ניסיון של עו"ד שלכם הוא שם המשחק.
אין באמור לעיל כדי להות ייעוץ משפטי ויש להיוועץ עם עו"ד מטעמכם לפני כל פעולה.
קבל היום הצעת מחיר (ללא התחייבות מצדך)
לליווי של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן
טל'/וואטסאפ - 054-3070820
דוא"ל DSharonLaw@gmail.com